COMPRADOR NÃO ESCRITUROU O IMÓVEL, O VENDEDOR FALECEU. E AGORA?

Você comprou um imóvel, pagou tudo certinho, está na posse há meses, ou até anos, mas nunca chegou a fazer a escritura. Agora, para piorar, o vendedor faleceu.

E agora? Como regularizar essa situação?

A resposta é direta: não é possível resolver isso com um simples registro no cartório. Quando não há escritura, é necessário avaliar com cuidado quais caminhos jurídicos existem para proteger seus direitos.

E se o vendedor faleceu antes da lavratura da escritura, a regularização não é automática. Nesse caso, os caminhos jurídicos mudam.

Antes de tudo, é importante entender a diferença:

• O contrato de compra e venda, mesmo assinado, não transfere a propriedade.

• A escritura pública é a etapa formal e obrigatória que antecede o registro na matrícula do imóvel.

• Sem o registro da escritura não ocorre a transferência da propriedade, ainda que esteja na posse.

Vamos aos três cenários principais para quem está nessa situação:

• Se você possui um contrato de compra e venda, datado, assinado por ambas as partes e com a comprovação de que o preço foi quitado, poderá ser possível requerer a adjudicação compulsória, mesmo com o falecimento do vendedor.

Caso os requisitos não estejam completamente preenchidos, por exemplo, ausência de contrato formal, dúvidas sobre o pagamento, ou negativa dos herdeiros, a solução pode passar pela:

• Abertura do inventário do vendedor, para que o imóvel seja transferido mediante cessão de direitos hereditários ou por alvará judicial, a depender da fase e da cooperação entre as partes.

No entanto, dependendo do contexto fático e do tempo de posse, outra possibilidade jurídica pode ser a usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais:

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta;

• Ânimo de dono, sem oposição;

• Cumprimento do prazo legal (15, 10, 5 ou 2 anos).

  
  

Ou seja, cada situação exige uma análise técnica e estratégica. Mas o mais importante é saber: O fato de o vendedor ter falecido não impede a regularização.

Deixar a situação como está é arriscar perder o imóvel.

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