CONTRATO DE GAVETA REGISTRADO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS: Validade, Riscos e Regularização

No mercado imobiliário brasileiro, não é incomum encontrar negociações realizadas de forma particular, sem a formalização por escritura pública. Esse tipo de prática é popularmente conhecido como “contrato de gaveta”.

Ainda hoje, muitos compradores acreditam que registrar esse documento em Cartório de Títulos e Documentos confere ao contrato a mesma eficácia de uma escritura pública registrada na matrícula do imóvel. Mas será que isso é verdade? O que diz a legislação sobre esse tema?

Neste artigo, analisaremos de forma técnica e detalhada a validade do contrato de gaveta registrado em cartório, os riscos envolvidos e os caminhos possíveis para a regularização do imóvel.

O que é o contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um instrumento particular de compra e venda de imóvel firmado entre comprador e vendedor sem a lavratura da escritura pública perante cartório de notas e, principalmente, sem o registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Na prática, esse tipo de contrato é muito comum em imóveis ainda financiados, quando o comprador assume diretamente as parcelas junto ao vendedor, sem comunicação ao banco.

Embora seja juridicamente válido como contrato particular, o contrato de gaveta não cumpre os requisitos legais para a transferência da propriedade.

O art. 1.245 do Código Civil é categórico:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Ou seja, a propriedade imobiliária só é adquirida com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel. Até lá, o comprador tem apenas direitos obrigacionais em relação ao vendedor, mas não direitos reais oponíveis a terceiros.

Registro em Cartório de Títulos e Documentos: o que muda de verdade?

Registrar o contrato de gaveta em Cartório de Títulos e Documentos (RTD) não o transforma em título de propriedade.

Esse registro gera três efeitos importantes:

1. Publicidade: torna o contrato acessível a terceiros, reforçando a segurança do negócio.

2. Data certa: garante a comprovação da data em que o contrato foi celebrado, sendo útil em eventual disputa judicial.

3. Conservação: arquiva o documento, evitando perda ou extravio.

   
   

Porém, mesmo com o registro no RTD, o imóvel continua em nome do vendedor na matrícula. A transferência da propriedade só acontece no Cartório de Registro de Imóveis.

Outro ponto essencial: negócios envolvendo imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos exigem escritura pública (art. 108 do CC). Se as partes firmam apenas contrato particular, mesmo registrado no RTD, o negócio pode ser considerado nulo por falta de forma.

Riscos do contrato de gaveta

Apesar de comum, esse tipo de contrato expõe comprador e vendedor a riscos sérios:

1. Risco de dupla venda: Como o imóvel continua em nome do vendedor, ele pode vendê-lo novamente a outra pessoa. Quem registrar primeiro a escritura no Cartório de Imóveis será o verdadeiro proprietário.

2. Penhora ou leilão por dívidas do vendedor: O bem pode ser penhorado em execuções judiciais contra o vendedor, já que ele segue como proprietário perante terceiros.

3. Fraude à execução e fraude contra credores: Se o vendedor estiver sendo processado, a venda pode ser considerada fraude à execução (art. 792 do CPC). Se a alienação o leva à insolvência, pode ser anulada por ação pauliana (arts. 158 a 165 do CC).

4. Imóveis financiados: risco de leilão: Em imóveis com alienação fiduciária, a transferência só é válida com anuência do banco (art. 29 da Lei 9.514/97). Sem isso, o contrato é ineficaz perante o credor e, em caso de inadimplência, o bem pode ser leiloado.

5. Falta de outorga conjugal: Se o vendedor for casado em regime que exige autorização do cônjuge (art. 1.647 do CC), a venda sem essa anuência pode ser anulada judicialmente.

6. Responsabilidade por tributos e taxas: Dívidas de IPTU e condomínio têm natureza propter rem. Assim, o comprador “oculto” pode acabar arcando com débitos acumulados, mesmo sem ser o proprietário formal.

7. Dificuldade de regularização: Para transformar o contrato em propriedade efetiva, pode ser necessário ajuizar ações como adjudicação compulsória ou até usucapião, o que implica tempo, custos e insegurança.

Como regularizar um contrato de gaveta

Para evitar riscos, o ideal é regularizar a situação o quanto antes:

1. Escritura pública: lavrada em cartório de notas.

2. Registro no Cartório de Imóveis: única forma de garantir a transferência da propriedade.

3. Nos financiados: formalizar cessão de direitos com anuência do banco e registrar.

4. Se o vendedor se recusar: ingressar com ação de adjudicação compulsória.

5. Se houver posse longa: analisar a possibilidade de usucapião.

Conclusão

O contrato de gaveta registrado em Cartório de Títulos e Documentos não confere propriedade imobiliária. Ele pode ser útil para dar publicidade e reforçar a prova, mas não substitui a escritura pública e o registro na matrícula.

Ignorar os trâmites legais expõe o comprador a riscos de perda do bem, anulação do contrato e litígios prolongados.

Se você possui ou pensa em firmar um contrato de gaveta, saiba que cada detalhe faz diferença entre segurança e risco. Uma análise técnica pode identificar vícios, riscos de anulação e os caminhos mais rápidos para regularizar sua situação.

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FAQ – Perguntas frequentes sobre contrato de gaveta

1. Contrato de gaveta registrado em cartório garante a propriedade?

Não. O registro no RTD apenas dá publicidade e segurança documental, mas não transfere a titularidade.

2. Posso perder o imóvel comprado por contrato de gaveta?

Sim. O vendedor pode revender a outro comprador que registre primeiro, ou o bem pode ser penhorado em ações contra ele.

3. O contrato de gaveta pode ser anulado?

Sim, em casos de fraude, falta de forma legal, ausência de anuência conjugal ou quando prejudica credores.

4. Qual o caminho seguro para adquirir um imóvel?

Sempre lavrar a escritura pública e registrá-la na matrícula no Cartório de Imóveis.